¿De qué hablamos cuando nos referimos al mercado inmobiliario? Este concepto tan aparentemente abstracto está muy cercanamente relacionado con la evolución del certificado energético y en general el proceso de la certificación energética, pero también extiende sus redes y abarca otros procesos sociales y económicos.

Eficiencia energética motor mercado inmobiliario

Toda esta interacción de factores económicos y administrativos da lugar a una interesante configuración financiera que delinea la movilidad de los precios de los bienes inmuebles, la capacidad de compra que tienen los interesados, las ganancias que se generan en este sector y muchos otros resultados. Y el papel de la certificación energética en este proceso, no es para nada reducido, por lo que conviene analizarlo con cierta profundidad.

¿Qué es el mercado inmobiliario?

El mercado inmobiliario es todo aquello que incluye transacciones comerciales que atañen a bienes inmuebles: casas, pisos, edificios, locales comerciales, terrenos, etc., ya sea entre propietarios vendedores y compradores o vía un intermediario. La idea central es intercambiar bienes inmuebles contra dinero.

El sector o mercado inmobiliario abarca también todas las actividades comerciales y no comerciales que actúan directa o indirectamente sobre los activos inmobiliarios. También forman parte de la esfera del sector inmobiliario la legislación y normas precisas que regulan el mercado.

Evidentemente, los intermediarios intervienen frecuentemente en el mercado inmobiliario, y de hecho en la actualidad debido al proceso de interconexión económica y mundialización intensiva, el área ha virado intensivamente hacia el sector financiero e integra actores nacionales e internacionales.

Mercado inmobiliario a nuestro alcance

También forman parte del sector inmobiliario el conjunto de áreas profesionales cuya actividad se realiza dentro de los límites de las transacciones que hemos descrito.

Tampoco hay que dejar de lado que el mercado inmobiliario se rige por la ley de la oferta y la demanda en bienes inmuebles, lo que permite que se fijen los precios de los activos inmobiliarios en el cuadro de un mercado libre sin una reglamentación demasiado fuerte o excesiva.

Si la oferta inmobiliaria es muy alta, entonces se constatará un descenso en los precios: una deflación. Si la oferta es muy baja y por lo tanto hay una fuerte demanda, pudiéndose crear una burbuja especulativa. Los dos casos pueden derivar en una crisis severa y una especie de quiebra inmobiliaria.

Dentro del mercado inmobiliario se encuentran agentes económicos que realizan compras, ventas, que ponen bienes en alquiler, que gestionan el patrimonio inmobiliario residencial o profesional, de otros y muchos otros profesionales que de una forma más o menos directa dependen de las transacciones realizadas en este sector.

El mercado inmobiliario abarca dos grandes ramas, el profesional y el particular, pero hay otras clasificaciones posibles como, por ejemplo, sector inmobiliario de lujo y sector inmobiliario baja y mediana gama.

Este amplísimo mercado se relaciona de forma intrínseca con el sector energético, y precisamente la eficiencia energética es el vector que une ambas áreas de la economía de una ciudad, una región o un país.

Elementos que pueden funcionar como motores para el mercado inmobiliario

Como en todos los sectores económicos, las inversiones que llegan al mercado inmobiliario dependen en diversas medidas de ciertos factores externos, como pueden ser:

  1. Estabilidad económica
  2. Variaciones demográficas
  3. Poder adquisitivo de la población

Otros elementos que pueden incidir en gran medida en el desarrollo o contracción del mercado inmobiliario son:

1. Redensificación urbana

Cuando la proyección urbanística de una ciudad se reestructura, el mercado inmobiliario siempre enfrenta cambios interesantes y complejos. Normalmente, la demanda de vivienda se concentrará en áreas cercanas a las fuentes de empleo (centros industriales, financieros y empresariales), así como a las zonas urbanas con mejores instalaciones educativas y familiares. De esta forma, se hace necesaria la creación y desarrollo de nuevas áreas habitacionales, haciendo que las ciudades cambien y se tornen más verticales, que se reacomoden las áreas habitacionales y la población, se redistribuya. Evidentemente, el impacto de estos cambios en la configuración del mercado inmobiliario es significativo.

2. Movimientos poblacionales

Las personas no sólo se desplazan dentro de la ciudad, sino que existen flujos migratorios intra-nacionales que inciden en el crecimiento del mercado inmobiliario. El sector de la construcción impulsa la creación de desarrollos habitacionales verticales/horizontales para cubrir la demanda de vivienda que las oportunidades educativas, laborales e incluso culturales y de calidad de vida crean haciendo mover a la población.

3. Aglomeraciones urbanas

La configuración de una gran aglomeración urbana incide mucho en cómo evoluciona el mercado, porque en las áreas periféricas puede existir una “explosión” en la construcción de viviendas económicas o de baja gama, incidiendo en la determinación de los precios de otras viviendas cercanas. Las grandes ciudades como Madrid o Barcelona tienen los más amplios círculos periféricos y éstos afectan el funcionamiento global de su mercado inmobiliario.

4. Programas de apoyo a la compra/construcción de bienes inmuebles

El parque inmobiliario español es viejo. Por lo tanto, con la intención de renovarlo y modernizarlo, el Estado y las administraciones autonómicas proponen incentivos fiscales muy interesantes para motivar a los potenciales compradores y constructores de bienes inmuebles a invertir. Existen apoyos diferentes en las diversas Comunidades Autónomas e increíblemente, funcionan muy bien como motor para dinamizar el mercado inmobiliario.

5. Compradores extranjeros

El mercado inmobiliario español sigue beneficiando mucho de los compradores extranjeros. Nuestros bienes inmuebles no tienen el precio elevado que otros en territorio europeo y ello hace de nuestro mercado inmobiliario uno en que los grandes inversores de más allá de nuestras fronteras realizan significativas compras y reventas, activando el sector y motivando en cierta medida a los inversores locales.

6. El retail

Zonas y centros comerciales, junto con las urbanizaciones de oficinas, son una parte del sector que se mantiene activo y revitaliza al conjunto del mercado inmobiliario. Nuevamente, los grandes inversores construyen y remodelan áreas de locales comerciales que posteriormente se alquilan a muy buenos precios y movilizan inversiones y mucho trabajo alrededor del sector (por ejemplo, de profesionales de la construcción y las reformas).

Dinero a cambio de casa

El papel del certificado energético y la eficiencia energética en la red inmobiliaria

¿Y qué papel juegan el certificado energético y la noción de eficiencia energética en todo este enorme y complejo sector?

Invertir en eficiencia energética es un tipo de inversión que posee dos elementos muy interesantes a su favor (sobre todo en un mundo con un clima cambiante y una economía desestabilizada): reduce la producción de gases con efecto invernadero y genera ahorros significativos al disminuir el consumo de energía. Dado que la energía consumida en los bienes inmuebles representa alrededor del 40% de la energía de la energía consumida y un porcentaje similar de las emisiones de dióxido de carbono, las inversiones inmobiliarias representan una de las formas más efectivas de implementar realmente la eficiencia energética.

La tendencia global inspira la inversión en eficiencia energética de parte de instituciones oficiales y también de parte de los inversores privados.

El papel fundamental de la eficiencia energética en el mercado inmobiliario es la revalorización significativa de bienes inmuebles cuando éstos están bien evaluados en su certificado de eficiencia energética. Ello explica la creciente demanda en construcciones con altos índices de eficiencia, que se venden mejor y a precios más competitivos y elevados. Para cualquier inversor (sea el dueño de un solo inmueble o el dueño de un edificio de pisos y locales comerciales, o un gran inversor del sector), tomar los pasos adecuados para mejorar el desempeño energético de un inmueble tiene un gran sentido financiero.

¿Cómo es que un bien inmueble adquiere valor en el mercado inmobiliario gracias a la inversión en eficiencia energética?

El centro neurálgico del mercado inmobiliario son los bienes inmuebles, y mantener su valor e incrementarlo, uno de los pilares en que se funda su funcionamiento. Este proceso de mantener/valorizar bienes inmuebles no precisa forzosamente una atención continua, pero sí representa ciertos desafíos. En las últimas dos décadas las energías renovables y la eficiencia energética se han convertido en un punto importante tanto para la industria como para nuestra calidad de vida y por ello no es sorprendente notar el creciente rol protagonista que empiezan a poseer en el ámbito del mercado inmobiliario.

Son diversas las organizaciones e iniciativas que han logrado poner en el centro del debate público la importancia de la eficiencia energética, y esta nueva conciencia social, aunada a las modificaciones legales realizadas, han permitido que se reduzca significativamente el monto de las emisiones de gases de invernadero de 30 años a la fecha.

Actualmente, la energía es más cara, las regulaciones para la construcción son más estricta y la noción misma de la calificación energética nos empuja hacia una era en que el desperdicio de la energía sea al mismo tiempo incosteable y castigado legalmente. La conservación de la energía, la iluminación eficiente y la construcción inteligente han inyectado consciencia ecológica y vida al mercado inmobiliario español.

Para un bien inmobiliario construido antes del año 2012 (año en que la reglamentación sobre la construcción se hizo mucho más específica y exigente en cuanto al uso de la energía) la obtención del certificado energético es fundamental para valorizar un bien inmueble de cara al mercado inmobiliario. Cualquier medida que mejore el desempeño energético incrementará el valor del inmueble, pero sin una certificación que lo corrobore, es inútil hacer mejoras.

Evidentemente, dada la obligatoriedad del certificado energético probablemente el inmueble ya cuente con él, si se realizan obras es precisa una reevaluación del rendimiento de este para comprobar sus mejoras.

También el añadir una fuente renovable de energía mejora tanto la visibilidad, valor intrínseco y la calificación energética de un inmueble. Así que la mejor forma de valorizar un bien vía la eficiencia energética es pensar en atacar ambos lados del problema: hacerlo menos energívoro y a la vez, dotarlo de una fuente de energía limpia. No habrá un incremento doble del precio del inmueble, pero harán el incremento más sólido.

Eficiencia energética y mercado inmobiliario

El precio no puede duplicarse puesto que hay muchos otros factores que determinan el valor de un inmueble en el mercado inmobiliario: antigüedad, ubicación, dimensiones, etc.

El consejo experto es pensar primero en aislamiento, cambio de ventanas, cambio de caldera y después, si es posible, añadir una forma de energía renovable, sin esperar que esta última triplique el valor del bien inmueble.

Como podemos ver, el mercado inmobiliario es una complejísima red de interacciones que giran en torno a la venta, compra y alquiler de bienes inmuebles habitacionales, comerciales o industriales, en los cuales recientemente (en menos de 3 décadas), la eficiencia energética y la presentación de un certificado de eficiencia energética, han podido hacerse un espacio. Ello hace que los especialistas en energía trabajen íntimamente con especialistas inmobiliarios y que éstos a su vez se preparen intensivamente para comprender los intrincados mecanismos que pueden, a futuro, hacer de la forma de consumir la energía una característica tan importante como la ubicación al momento de elegir un piso, una casa o bien un local comercial.