¡Ojo! No confundas el “Libro de Edificio Existente” con el “Libro del Edificio” porque no es el mismo instrumento y por ello te explicaremos: ¿Qué es y para qué sirve?
El Libro del Edificio es ya conocido por usuarios y profesionales porque es un requisito que existe desde hace más de 20 años para los edificios de nueva construcción.
Se considera obligatorio su confección por parte del promotor y, a su vez, éste debe suscribirlo para que quede en mano de los usuarios finales.
Ahora bien ¿Qué es el LEE o Libro de Edificio Existente?, descúbrelo aquí…
Libro Edificio Existente (LEE): ¿Qué es?
A partir del octubre de 2021, según Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, aparece una nueva figura denominada “Libro de Edificio Existente o LEE”
Hay que recordar que el mencionado Real Decreto es el que regula los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
Es decir, si te estás planteando solicitar una subvención para rehabilitación energética, necesariamente debes estar informado de este libro. Pero, ¿Qué es? Y ¿Qué implica?
El Libro del Edificio Existente es un documento o manual del inmueble donde se agrupa toda la información del edificio y sirve, entre otros, para pedir ayudas o subvenciones para la rehabilitación energética.
Éste tiene como objetivo proveer a los propietarios y a la Comunidad de Vecinos de las instrucciones que deben seguir para el correcto uso y mantenimiento de las instalaciones, así como detallar ciertas actuaciones para mejorar la eficiencia energética.
¿Para qué sirve el Libro del Edificio Existente?
La elaboración de este manual es vital para quien aspire a obtener las subvenciones de los Fondos Next Generation.
Por lo tanto, todas aquellas comunidades que soliciten las ayudas especificadas en el Real Decreto 853/2021 deberán incluirlo como parte de los recaudos a aportar.
Con este instrumento se busca activar la demanda de una rehabilitación integral de alta calidad en los edificios, promoviendo:
- Mejoras de la accesibilidad.
- Mayor seguridad en su uso.
- Elevar los niveles de confort y de la habitabilidad.
- Inducir a la digitalización de los edificios.
Pero, principalmente, aspira influir en la eficiencia energética. En el LEE se valora la incorporación de fuentes de energía renovables con el fin de cumplir los objetivos europeos relacionados con el ahorro energético.
Y de manera simultánea sirve para brindar un impulso a la actividad del sector de la rehabilitación a medio y largo plazo.
¿Qué se incluye el Libro del Edificio Existente o LEE?
El Libro del Edificio Existente o LEE cumple con la función de informar a las comunidades de propietarios y usuarios sobre las ventajas que obtendrían en el edificio o vivienda a través de la ejecución de las actuaciones de rehabilitación.
Cabe destacar que no se trata de un “manual cerrado” es decir, se puede agregar información con el transcurrir de los años porque es comprensible que las edificaciones van evolucionando.
Es válido incorporar información posterior si se realizan ampliaciones, reformas o rehabilitaciones en el edificio o parte de él.
Guía para elaborar el Libro del Edificio Existente
Otro detalle que es importante estar al tanto es que existe una guía para su elaboración la cual ha sido realizada por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana junto con otros agentes involucrados.
En esta guía se detallan los puntos que se deben colocar en Libro del Edificio Existente. Por ende, no se trata de un documento generado de manera arbitraria.
El Libro de Edificaciones Existentes además de contener los “Datos Generales” debe constar de cuatro partes que se dividen en dos grandes bloques:
- El bloque I, relacionado con el estado del edificio y el uso correcto del mismo en cuanto a mantenimiento.
- El bloque II, es el que detalla las posibles mejoras que pueden efectuarse y se realizan una serie de recomendaciones en forma de un plan de actuaciones para el futuro dirigidas a mejorar la eficiencia energética.
¿Cómo es el Libro de Edificación Existente?
Te explicaremos detalladamente ¿Qué debe contener el LEE? a continuación:
Datos generales del edificio
Es vital anexar todos los datos del edificio para su correcta identificación y, a su vez, se debe incluir la información relacionada con el profesional que lo ha redactado.
Sin embargo, no es preciso incluir la misma documentación que se aporta en el Libro del edificio, como, por ejemplo, el proyecto de obra o detalles relacionados con la ejecución o culminación de la misma
Los datos generales incluyen:
- Identificación del edificio
- Datos urbanísticos
- Propietario/representante legal de la propiedad
- Técnico redactor del libro
Bloque I
El Bloque I del Libro de Edificaciones Existentes debe tener dos secciones que son las siguientes:
I.1. Documentación del edificio y su estado de conservación
a) ITE, IEE o instrumento análogo
Se debe anexar el Informe de Inspección Técnica de Edificios (ITE), o en sus efectos el Informe de Evaluación del Edificio (IEE) el cual debe estar elaborado por el técnico competente.
Debe estar claramente detallados los datos generales tales como número de plantas del edificio sobre rasante, cantidad de ascensores, escaleras y demás detalles de los sistemas constructivos del edificio.
b) Certificado de Eficiencia Energética
El LEE debe incluir un documento que es básico en la actualidad para todo inmueble y se trata del certificado de Eficiencia Energética.
Este documento es el estudio que permite reconocer el comportamiento a nivel de consumo energético del inmueble y será la base para poder realizar cualquier tipo de plan de mejora y/o recomendación.
c) Documentación complementaria
Se debe agregar la documentación administrativa y la información sobre el estado de conservación del edificio, incluyendo los planos del mismo. La idea es proporcionar la mayor cantidad de datos posibles.
I.2. Manual de uso y mantenimiento
En esta sección I.2 se anexa:
a) Instrucciones de uso y funcionamiento del edificio
Para poder conservar una edificación de manera adecuada sus ocupantes deben hacer un uso correcto de la misma y de cada una de sus instalaciones.
Esto tiene por objeto no solo alcanzar los objetivos de eficiencia energética sino además considerar aspectos como la accesibilidad y salubridad.
Se debe detallar los espacios y elementos constructivos del edificio, así como los límites de utilización para evitar riesgos o posibles deterioros por inadecuados usos.
b) Plan de conservación y mantenimiento
En este se ha de detallar las labores y actuaciones de mantenimiento orientadas a la conservación física y funcional de un edificio.
Dicho plan debe comprender la conservación de elementos constructivos del edificio, así como las indicaciones de mantenimiento de instalaciones del edificio:
- Protección contra incendios.
- Calefacción.
- Refrigeración.
- Ventilación.
- Aguas Calientes Sanitarias.
- Suministro de agua.
c) Registro de incidencias y operaciones de mantenimiento
Comprende el registro de todas aquellas incidencias administrativas y técnicas que puedan incidir en la integridad del edificio.
Todas las que estén relacionados con su correcto uso y operatividad, de modo que se debe resaltar:
- Inspecciones e informes.
- Cambios de titularidad de la propiedad del edificio.
- Variaciones en los órganos de la comunidad de propietarios; reformas.
- Rehabilitaciones efectuadas.
- Cambios de uso.
- Ayudas y beneficios otorgados.
- Seguros contratados relacionados con las áreas comunitarias.
d) Contratos de Mantenimiento
En caso de tener contratos de mantenimiento con empresas especializadas se debe llevar el registro de las actuaciones en el edificio.
e) Registro de actuaciones en el edificio
Colocar todas las operaciones de mantenimiento, así como los procedimientos o rehabilitaciones que se realicen.
f) Recomendaciones de utilización y buenas prácticas
Se ha de Incluir todas las recomendaciones que el o los profesionales involucrados consideren pertinente en base a experiencias y realidad del edificio.
Haciendo énfasis particular en las acciones que pueden mejorar la eficiencia energética del inmueble y que sean susceptibles de recibir las ayudas de los Fondos Next Generation.
Bloque II
El bloque II del LEE está constituido de igual modo por dos secciones:
II.1 Potencial de mejora de las prestaciones del edificio
Es un informe en el que se evalúa el nivel de prestaciones del edificio comparándolas con las prestaciones de un edificio nuevo.
Se incluye un diagnóstico sobre aspectos tales como digitalización, sostenibilidad, ciclo de vida entre otros detalles.
Específicamente, se exponen mejoras relacionadas con:
- Seguridad de utilización y accesibilidad.
- Seguridad contra incendios.
- Salubridad.
- Eficiencia energética.
- Protección contra el ruido.
- Otros.
Este apartado del libro, puede incluir ciertos consejos para aquellos propietarios que vayan a realizar reformas en sus viviendas de modo que estén alineadas con las políticas europeas para la transición energética.
También puede reseñar propuestas para mejorar las prestaciones de seguridad y accesibilidad en base a los fallos que se hayan detectado.
Conveniente explicar en los beneficios para los usuarios, así como el nivel de complejidad que pueden tener las actuaciones recomendadas.
Se incluirán propuestas para el ahorro de energía en base al análisis de las realidades y estarán sustentadas en las medidas de mejora establecidas en el certificado de eficiencia energética.
II.2 Plan de Actuaciones para la Renovación del Edificio
En el Plan de Actuaciones incluye lo siguiente:
- Intervenciones propuestas
- Optimización por simultaneidad de las medidas
- Programación y priorización de las intervenciones
Se efectuará una propuesta de intervenciones y, para que tengan sentido deben ser, a su vez, técnica y económicamente viable, estarán acordes a la información recogida en el Informe de Potencial de Mejoras.
La finalidad es conseguir alguno de los tres niveles de mejora de reducción del consumo de energía primaria:
- Entre el 30-45%.
- Entre el 45-60%.
- Superior al 60%.
Se puede hacer el planteamiento en fases o de manera simultánea, estipulándose el coste aproximado de las actuaciones.
Por cada intervención propuesta, se debe determinar la descripción de la medida y especificar, si procede, su carácter de urgencia y las respectivas indicaciones para la gestión del edificio.
Ha de valorarse la optimización que se consigue al aplicar las medidas simultáneamente, analizando las ventajas en relación al coste, la disminución del uso de energía y optimización de las obras.
Importancia del Libro de Edificación Existente
El LEE es un instrumento muy útil para los inmuebles porque se trata de un estudio pormenorizado del comportamiento del mismo y además sobre las actuaciones de mejora del edificio.
Es una práctica hoja de ruta que incide de manera positiva en su correcto uso y lleva a mejorar su eficiencia energética.
¿Qué edificaciones deben contar con el Libro del Edificio Existente?
Este es un recaudo que puede ser realizado de manera voluntaria en toda edificación pero que solo es obligatorio para pedir ciertas subvenciones:
- Eficiencia energética a nivel de edificio.
- Eficiencia energética a nivel de barrio.
De igual modo, es conveniente saber que existe una alternativa a la elaboración de Libro del Edificio Existente y es la realización solo de un estudio sobre el Potencial de Mejora del edificio.
Este se relaciona con los requisitos básicos definidos en la Ley de la ordenación de la edificación y a su vez se anexa Plan de Actuaciones.
En pocas palabras, implicaría solo la ejecución de las acciones especificadas en el Bloque II del LEE las cuales detallamos previamente.
Sin duda, es una vía interesante para aquellos edificios que no requieren del Informe de Evaluación del Edificio, por tener menos de 50 años o por tratarse de viviendas de tipo unifamiliar.
Programa de ayuda a la elaboración del libro del edificio existente
La realización del LEE supone un coste para los propietarios o comunidad de propietarios por lo que es una buena noticia saber que su elaboración puede estar incluido dentro de los programas de ayuda.
El LEE puede formar parte de los programas para la rehabilitación y la redacción de proyectos de rehabilitación, debido a qué éste es uno de los cinco pilares sobre las que se articula el plan de rehabilitación integral residencial.
De manera que es posible conseguir la subvención del Libro del Edificio existente y para el desarrollo de proyectos técnicos de rehabilitación integral en edificios finalizados antes del año 2000.
Siendo necesario que su uso predominantemente sea vivienda y que al menos un 50% de la superficie construida sobre rasante, excluyendo la planta baja, se destine para este fin de vivienda.
¿Cuánto es la cuantía de las ayudas para obtener el LEE?
Las cuantías de las ayudas estarán relacionadas con el número de viviendas del edificio, en términos generales pueden alcanzar hasta 3.500 euros por libro del edificio existente.
Estas ayudas no son válidas en los casos que solo se opte por la vía alternativa de elaborar únicamente el estudio Potencial de Mejora del Edificio y el Plan de Actuaciones, que explicábamos en párrafos anteriores.
Es decir que solo se puede optar a las subvenciones si se va a elaborar de manera completa el Libro de Edificaciones Existentes.
Consideraciones finales sobre el Libro del Edificio Existente
- Para ser válido debe ser realizado por arquitectos o arquitectos técnicos, sin embargo, el certificado de eficiencia energética, que forma parte de él puede estar redactado por otros profesionales habilitados para tal fin.
- Se debe presentar de manera conjunta con el resto de la documentación necesaria para la solicitud de las subvenciones de eficiencia energética a nivel de edificio y a nivel de barrio.
- El LEE para la Rehabilitación sirve para solicitar ciertas subvenciones y de hecho el estudio puede ser incluido dentro de los programas de ayuda.
- Es obligatorio para edificios que tengan más de 50 años e incluye la Inspección Técnica del Edificio y del Certificado de Eficiencia Energética.
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