Oficinas, tiendas, supermercados, bares, cafeterías y restaurantes obligados a exhibir la etiqueta energética

El Gobierno ha hecho público el borrador del proyecto de modificación de la Ley que regula la certificación energética de edificios. Se está estudiando modificar el Real Decreto 235/2013, de 5 de Abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

El cambio en la normativa tiene como principal objetivo el de transponer, en lo que se refiere a la certificación energética de edificios, obligaciones sustantivas de la Directiva (UE) 2018/844 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 30 de mayo 2018.

La futura modificación de la norma, además de transponer normativa europea relativa a la certificación energética de edificios y de energías renovables, también amplia las exigencias de la normativa actual.

En resumen, el proyecto de modificación de la norma de certificación energética pretende, valorando y comparando la eficiencia energética de los edificios, favorecer la promoción de edificios de alta eficiencia energética y las inversiones en ahorro de energía e introduce, entre otros, los principales cambios:

• Nuevos inmuebles obligados a exhibir la etiqueta energética con  una superficie útil total superior a 500 m2 antes del 01.01.2021: oficinas, tiendas, supermercados, grandes almacenes, centros comerciales y similares, edificios de uso residencial público y de pública concurrencia: culturales (teatros, cines, auditorios, centros de congresos, salas de exposiciones y similares), establecimientos de espectáculos públicos y actividades recreativas, restauración (bares, restaurantes, cafeterías y similares) y transporte de personas (estaciones, aeropuertos y similares).

• Nuevo Registro Administrativo Centralizado donde los registros autonómicos deberán remitir la información que dispongan para el correspondiente análisis estadístico.

• Refuerzo de la obligatoriedad de realizar la visita del inmueble por parte del certificador energético. La fecha de la visita deberá constar en el certificado de eficiencia energética. Además, se establece un plazo de un mes, desde la fecha de la visita de inspección del inmueble, para presentarlo en el Registro autonómico correspondiente.

• Nuevo contenido del Certificado de Eficiencia Energética y redefinición de las recomendaciones.

• Nuevo concepto de incentivos financieros para la mejora de la eficiencia energética en la reforma de edificios abriendo la puerta a la administraciones públicas a fomentar políticas de ahorro energética en los edificios.

• Todo aquel que publicite o permita publicar inmuebles para vender o alquilar estará obligado a informar, con carácter previo, sobre el consumo energético del inmueble. Ya no vale la picaresca de añadir ‘certificado energético en trámite’. Si está en trámite, no lo puedes publicar. La responsabilidad recae sobre quién lo anuncia y sobre quién permite su publicación.

• Obligación de anexar el certificado de eficiencia energética en el contrato de compra/venta o en el contrato de alquiler.

Analicemos, más detenidamente, las principales novedades del proyecto de modificación normativa:

1.– Cambio en la finalidad de la norma:

“(…) La finalidad de la aprobación de dicho Procedimiento básico reducir las emisiones de CO2 en el sector de la edificación, promoviendo que los edificios alcancen el mayor nivel de eficiencia energética y que la energía que utilicen sea cubierta mayoritariamente por energía procedente de fuentes renovables (…)” (artículo 1.2)

2.- Modificación de las definiciones conceptuales establecidas sobre energía procedente de fuentes renovables, envolvente del edificio, instalación técnica del edificio, técnico competente y se añade una nueva definición de Sistema de automatización y control de edificios. (artículo 1.3)

3.- Nuevos inmuebles obligados aunque no se anuncien para la venta o alquiler. Edificios o unidades de edificios de titularidad privada con una superficie útil total superior a 500 m2 destinados a los siguientes usos:

• Administrativo (oficinas), comercial (tiendas, supermercados, grandes almacenes, centros comerciales y similares)
• Residencial público y de pública concurrencia: culturales (teatros, cines, auditorios, centros de congresos, salas de exposiciones y similares)
• Establecimientos de espectáculos públicos y actividades recreativas, restauración (bares, restaurantes, cafeterías y similares)
• Transporte de personas (estaciones, aeropuertos y similares)

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Además, según la modificación del artículo 13, estos nuevos inmuebles exhibirán la etiqueta de eficiencia energética de forma obligatoria, en lugar destacado y bien visible por el público, cuando les sea exigible su obtención. (artículo 2). Se establece un plazo para cumplir antes del 01.01.2021. (disposición transitoria tercera)

4.- Se crea un nuevo Registro Administrativo Centralizado de informes de evaluación energética de los edificios en formato electrónico (XML) (artículo 5.bis) con la finalidad de que los Ministerios competentes en materia de eficiencia energética dispongan de información estadística sobre el estado de calificación energética del parque edificatorio para mejorar el desarrollo de la política energética, se minimice el problema de la pobreza energética y se puedan diseñar medidas para la descarbonización del parque edificatorio.

5.- En la modificación del artículo 5.5, se deja claro que es obligatoria la visita al inmueble para realizar el certificado de eficiencia energética y se establece un plazo de un mes desde la visita al inmueble para elaborar el certificado de eficiencia energética. Concretamente dice:

“(…) Durante el proceso de certificación, el técnico competente realizará al menos una visita al inmueble, con una antelación máxima de un mes antes de la emisión del certificado (…)”

y se establece un plazo de un mes para presentarlo en el Registro de la Comunidad Autónoma correspondiente desde la fecha de emisión del certificado (artículo 5.6). También se establece un plazo de un mes para que el órgano competente en certificación energética de cada Comunidad Autónoma remita al nuevo Registro Administrativo Centralizado un extracto de la información recogida en el informe de evaluación energética del edificio en formato electrónico (XML).

De este modo se acaba con el fraude y la picaresca de algunos certificadores energéticos. De hecho, La modificación de la letra g) del artículo 6, vuelve a remarcar la obligatoriedad de visitar el inmueble. En el certificado de eficiencia energética deberá constar la fecha de la visita al inmueble.

6.- Nueva redacción del artículo 6 sobre el Contenido de la Certificación de eficiencia energética identificando, previamente, los elementos que componen la documentación relativa a la certificación de eficiencia energética que son:

a) Documento específico Certificado de Eficiencia Energética del edificio.

b) Etiqueta de Eficiencia Energética

c) Informe de evaluación energética del edificio en formato electrónico (XML)

d) Documentos o ficheros digitales necesarios para la evaluación del edificio en los procedimientos de cálculo utilizados.

e) Anexos y cálculos justificativos que pudieran ser necesarios para la correcta interpretación de la evaluación energética del edificio.

El mismo artículo 6 se redefinen las recomendaciones que deberán constar en el certificado de eficiencia energética. En concreto, las recomendaciones abordaran:

a) Las medidas aplicadas en el marco de reformas importantes de la envolvente.

b) Las medidas de mejora de las instalaciones técnicas del edificio incluyendo, si procede, la recomendación de sustitución de equipos abastecidas por combustibles fósiles por alternativas más sostenibles.

c) Incorporación de sistemas de automatización y control

d) Las medidas relativas a elementos de un edificio, independientemente de la realización de reformas importantes de la envolvente o de las instalaciones técnicas de un edificio.

7.- Se añade un nuevo artículo 11 bis, “Incentivos financieros para la mejora de la eficiencia energética en la reforma de edificios.” y deja la puerta abierta para que, en la reforma de edificios, las administraciones públicas puedan vincular los incentivos financieros para la mejora de la eficiencia energética y el ahorro de energía previsto o logrado comparando los certificados de eficiencia energética antes y después de una reforma o, alternativamente, según se establece, mediante uno o varios de los criterios siguientes:

• La eficiencia energética de los equipos o materiales utilizados para la reforma, en cuyo caso, los equipos o materiales utilizados para la reforma serán instalados por un instalador con el nivel pertinente de certificación o cualificación;

• Los valores estándar para el cálculo del ahorro de energía en los edificios;

• Los resultados de una auditoría energética

• Los resultados de otro método pertinente, transparente y proporcionado que muestre la mejora en la eficiencia energética.

8.- Se modifica el artículo 14.2, “Información sobre el certificado de eficiencia energética”, y deja clara la obligación de registrar el certificado de eficiencia energética y de anexarlo al contratado de compra/venta o arrendamiento haciendo constar, literalmente,

“Cuando el edificio existente sea objeto de contrato de compraventa de la totalidad o parte del edificio, según corresponda, una copia del certificado de eficiencia energética obtenido y debidamente registrado, se anexará al contrato de compraventa. Cuando el objeto del contrato sea el arrendamiento de la totalidad o parte del edificio, según corresponda, una copia de la etiqueta de eficiencia energética se anexará al contrato de arrendamiento.”

Con la modificación de la norma no bastará con una simple exhibición. Tampoco valdrá que el Notario te exima de esta obligación ya que, por Ley, hay que anexar el certificado de eficiencia energética en el contrato de compra/venta o de arrendamiento.

9.- Se añaden dos nuevos apartados en el artículo 14 que buscan dar sentido normativo a la finalidad de la norma que, como hemos comentado, el objetivo es reducir las emisiones de CO2 en el sector de la edificación. Concretamente establece:

“4. Toda persona física o jurídica que publique información o permita la publicación por un tercero, sobre una venta o alquiler de un inmueble, ya sea en, vallas publicitarias, páginas web, catálogos, prensa, o similar y por cualquier medio o soporte: texto o imagen en soporte visual, auditivo o audiovisual, estará obligada a disponer, con carácter previo, del certificado de eficiencia energética de la totalidad o parte del edificio, según corresponda, así como a incluir su etiqueta en toda oferta, promoción y publicidad que realice.

5. Todos los edificios o parte de los mismos que se publiciten para venta o alquiler deben incluir la información relativa a la calificación de eficiencia energética, de acuerdo con el documento reconocido “Calificación de la eficiencia energética de los edificios”.

De este modo se obliga a toda empresa o persona que anuncie inmuebles (inmobiliarias, portales inmobiliarios, portales de anuncios de segunda mano, catálogos, prensa…) a informar, con carácter previo, sobre el consumo energético del inmueble anunciado mediante la publicación de la etiqueta energética del inmueble. Nótese que la responsabilidad recae tanto en el propietario del inmueble como en el propietario del soporte publicitario (valla, página web, prensa….).

En conclusión, la modificación normativa amplia las exigencias actuales sobre certificación energética de edificios añadiendo nuevos inmuebles obligados y, en el caso de la compra/venta o alquiler, remarcando la necesidad de disponer del certificado de eficiencia energética con carácter previo al anuncio del inmueble. De este modo, el futuro comprador/arrendador podrá comparar los consumos energéticos de los inmuebles antes de decidirse. Quien venda o alquile estará obligado a informar sobre el consumo energético del inmueble y se interesará en mejorar la calificación energética de su inmueble realizando inversiones que fomenten el ahorro energético y, en definitiva, reduzcan las emisiones de CO2.