El Certificado Energético único en edificios de viviendas
Las comunidades de propietarios y las próximas juntas de vecinos se enfrentan próximamente a un nuevo debate: La posibilidad de obtener un certificado energético único para todo el edificio.
Administradores de fincas o quizás algunos de los copropietarios de un edificio de vivienda colectiva que tengan su vivienda puesta en venta o alquiler y que se hayan informado de las posibilidades que contempla el Real Decreto, deben conocer que existe esta alternativa.
Esta opción es la única posible en caso de que no exista en el edificio propiedad horizontal (sólo existe una referencia catastral en el inmueble que afecta a las viviendas y a los bajos comerciales del edificio). Se obtiene así un único certificado para todas las viviendas y los bajos comerciales incluidos en él. La calificación es la misma para todos.
El éxito de la propuesta dependerá a grosso modo de la capacidad de cada comunidad de propietarios para tomar decisiones colectivas y en nuestra opinión, de las siguientes ventajas e inconvenientes:
VENTAJAS
1. El certificado energético único (de todo el edificio) será más económico por copropietario, ya que la empresa o técnico certificador propondrán un precio inferior al que tendría que hacerse frente emitiendo certificados individuales. En el proceso de la certificación se analiza el edificio en su conjunto o bien se analizan la/las vivienda/as de mayor representación del edificio.
2. Menores tasas de registro.
3. El Certificado de Eficiencia Energética va a formar parte de un documento más amplio, el Informe de Evaluación del Edificio (IEE), que será exigido en base a la antigüedad del edificio. Estamos hablando de un nuevo documento que sustituye según RD 233/2013 al antiguo ITE (Informe Técnico del Edificio). El IEE es obligatorio en fincas de más de 50 años, y en aquellos otros edificios que deseen recibir subvenciones en su rehabilitación energética.
4. Esta opción también es igualmente válida si existe propiedad horizontal (múltiples referencias catastrales).
INCONVENIENTES.
1. Tomar decisiones individuales (cambiar las ventanas de una vivienda o aislar por el interior) es más inmediato y sencillo que acordar una medida en conjunto (obras de conservación, cambio de instalaciones, aislamiento por el exterior, etc.). Aunque alcanzar acuerdos colectivos no es fácil, unas comunidades tienen mayores medios que otras para lograrlo.
2. Puede que dentro del propio edificio existen grandes diferencias entre las distintas viviendas (en términos de eficiencia energética). Propietarios que hayan realizado actuaciones de mejora de la eficiencia energética a nivel individual, es difícil que tomen en consideración la opción de un único certificado, ya que podrían verse perjudicados con dicha "calificación global", al no contemplar las mejoras efectuadas e incluirse otras viviendas existentes en el edificio de mayor consumo y también los bajos comerciales.
3. Recibir subvenciones por rehabilitación energética (mejoras energéticas y por tanto un aumento de la calificación) sólo es posible interviniendo en la totalidad del edificio.
En somoseficiencia creemos que la oportunidad de debatir es ahora.
Cuando uno o varios propietarios del bloque ya cuenten con su certificado energético, se negarán a pagar por uno para todo el edificio. Pero démosle la vuelta al asunto. ¿Y si el edificio, dos años después, está obligado, por antigüedad o por solicitar una ayuda, a tener un certificado colectivo? En ese caso el propietario que hoy lo propuso y cuya propuesta se desestimó en la junta de vecinos de 2013, se verá obligado a pagar por un servicio por el que ya asumió un coste de forma individual en su momento.
A modo de ejemplo; En grandes ciudades es habitual el hecho de que muchos edificios construidos de principios de siglo cuenten con una vivienda donde se aloja el portero de la finca. Muchas comunidades decidieron, con el paso de los años prescindir de esta figura con la finalidad de reducir la partida de gastos y de aumentar los ingresos con la vivienda que ocupaba. En este caso para la venta o alquiler de la ‘vivienda del portero’ habrá de obtenerse el certificado energético y la comunidad de propietarios, será la responsable. Es posible que ante esta situación tome fuerza la opción de solicitar un certificado conjunto, dado que, aunque valoren certificar únicamente la ‘vivienda del portero’, deberá asumirlo toda la comunidad. Puestos a compartir gastos, quizás sea razonable asumir en este momento la de todo el edificio
El hecho de que la población, gravemente afectada por el desempleo y ante la subida de precios, no ayuda a que se tomen decisiones que acarreen gastos que no sean estrictamente necesarios y exigibles y, por tanto, hacen menos viable un acuerdo para un certificado energético único.
La figura del Administrador de Fincas, gracias a su privilegiada posición laboral en cuanto a las relaciones con las comunidades de propietarios que administran, es clave. Es necesario que expliquen las ventajas y desventajas de cada opción.