La victoria por el derecho a la vivienda en Catalunya. ¿Me afecta? Fue la incertidumbre de muchos ante este derecho. Pues, os dejaremos unos pequeños datos para entender esta nueva Ley.

El 18 de Septiembre se aprobaría la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, que establecería limitaciones en cuanto las rentas en contrato de alquiler en Cataluña, empoderando el derecho a la vivienda. Aquí os explicaremos un poco del tema y cómo afectaría.

Limitacion precio alquiler catalunya

¿Qué norma limita los precios de alquiler en Catalunya?

Esta Ley que limita los precios del alquiler en Cataluña es la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, que se aplica precisamente a los nuevos contratos de alquiler de residencia permanente, pero, solo en casos de que la vivienda esté situada en una zona con mercado de vivienda tenso.

Esta Ley es solo para limitar los precios del alquiler, para que estos no se rebasen de un 10 % ¿y qué pasa con los contratos de arrendamiento antiguos?

No forman parte del marco de esta Ley ya que no se les aplica a aquellos arrendamientos anteriores del año 1995 y tampoco a aquellos que tengan un régimen específico de determinación de rentas tales como:

  • Las de Protección Social.
  • Las de Alquiler Social.
  • Arrendamientos de carácter asistencial.

¿En qué municipios se aplica?

Han sido 60 municipios en total declarados «zonas con mercado de vivienda tenso»

¿Cómo determinar el control de precios?

Todo va a depender siempre de la zona, ubicación y condición para poder determinar el valor. Incluso si en el inmueble nos encontramos con detalles como una hermosa vista, zonas recreativas tales como: gimnasios, piscinas y jardines.               

El propietario puede subir un 5 % de lo pautado en el índice, es decir, que será un 15 % en su totalidad.

Hay casos en la actualidad, como en el barrio de El Carmel (Barcelona), donde un casero puede pedirles a sus nuevos arrendatarios alrededor del 20 % debido a otros 10 % y solo en caso de no someterla a ninguna rehabilitación.

puerto de barcelona. Limitación precio alquiler Catalunya

En términos generales: 

  • Si el precio del anterior contrato estaba por debajo del índice de referencia.
  • Si el precio del anterior contrato estaba por encima del índice de referencia, con un nuevo contrato debe bajar el precio hasta el valor del mismo.

¿Y si la vivienda no ha sido alquilada en los últimos cinco años?

  • La renta no podrá superar el índice.
  • Los precios máximos se mantienen aunque la casa cambie de inquilino.

¿Y si la vivienda es nueva?

Los precios se regulan según los cinco años y rehabilitación, señalemos un poco de esto:

  • Nuevas construcciones en los últimos cinco años, el precio no podrá superar el área superior del índice de referencia.
  • No obstante, los primeros tres años hasta septiembre del 2023, no se le aplica esta ley.
  • Os recordamos que la Ley 17/2019, de 23 de diciembre, nos provee un porcentaje respecto a las obras nuevas que deben ser destinadas a viviendas protegidas.

¿Y si mi municipio no está incluido?

Puede que no esté incluido, pero es un municipio que puede que conforme el índice de referencia de los precios del alquiler.

Según el área de Generalitat de Catalunya, el Ajuntament o el área metropolitana de Barcelona, en sus respectivos ámbitos territoritoriales, entre ellas podemos encontrar:

  • Aumento del precio superior a la media de Cataluña.
  • Alquiler medio superior del 30 % de los ingresos comunes.
  • O la renta media de personas de menos de 35 años.
  • Crecimiento interanual apuñado de los tres puntos por encima del IPC dentro del parámetro de los últimos cinco años.

No obstante, hay que presionar el Ayuntamiento y a la Generalitat para que hagan estas declaraciones.

¿Cuál es el precio del índice de referencia?

El índice lo determina el Departamento de Territorio. El precio medio se da al tratarse de viviendas similares en un radio determinado de una zona.

Para los cálculos ante esta Ley, tenemos que fijarnos siempre en el precio del índice, mas no en las áreas superior o inferior.

¿Es importante la superficie? 

Debemos tener en cuenta la superficie según los metros cuadrados útiles que tenga la vivienda. Al recopilar los datos de dicha vivienda, bastara solo con ir al sitio web de Catastro para realizar la consulta.

No nos olvidemos que en estos casos no podemos tener en cuenta los metros cuadrados que corresponden a zonas comunes. 

El índice de competitividad tiene un valor negativo desde el 2015, por lo que a efectos de esta regulación, la actualización resulta en 0 % es decir, que no aumenta el precio:

Resultado:

  • Área Inferior: 10.08 euros al mes.
  • Índex: 12.53 euros al mes.
  • Área Superior: 14.06 euros al mes.

Debemos ser conscientes de que no todo será un 10 % como hemos mencionado anteriormente, ya que las viviendas de nueva edificación y las que hayan sido reformadas podrán ser alquiladas en un 20 % por encima de lo establecido pero solo durante los cinco años posteriores a su finalización.

Habiendo pasado este periodo, podrá someterse al mismo tope que el resto, 10 % en casos de estas viviendas. Los cinco años comenzarán a darse a partir del fin de esta reforma o la entrega de dicha vivienda.

Lo que significa que el inversor que compre un inmueble que necesite de una rehabilitación integral, solo podrá cobrar un 20 % junto con el coste marcado en los primeros cinco años.

La fuerte entrada de la Ley, nos deja más que claro que si el propietario cobra el alquiler que sobrepase lo establecido por el Gobierno, el inquilino tendrá el derecho de recuperar la diferencia entre el límite legal y la renta, con sus intereses correspondientes.

Este derecho se exige por vía judicial, aunque el Departamento de Justicia podrá medir y optar por otras fórmulas extrajudiciales para resolver cualquier diferencia entre los propietarios e inquilinos, con el fin de evitar ir a juicio.

¿Me pueden actualizar el precio?

Durante su vigencia solo se podrá actualizar siempre y cuando se encuentre mencionado en dicho contrato, en dicho caso, el incremento nunca deberá superar al del IPC interanual.

Ahora bien, si el precio máximo marcado en la regulación es inferior al pago actual, se podrá negociar un contrato nuevo con la reducción de la renta, si planean dejar la vivienda, el precio del nuevo contrato igualmente deberá bajar.

Podrás renegociar el contrato actual, más aún de la mano del Sindicat o cualquier entidad que represente a los inquilinos.

Tampoco se podrá añadir gastos adicionales que no se encuentren detallados con anticipación en el contrato como el coste del certificado de eficiencia energética o certificat energètic. En el caso de que el piso no haya sido arrendado previamente o en el anterior contrato los gastos estuviesen detallados, se podrá pactar que el inquilino asuma gastos y servicios individuales. 

 Estos gastos pueden ser, por ejemplo:

  • La tasa de basuras.
  • Gastos de la comunidad.

Pero siempre será necesario hacerlo presente de forma desglosada para cada pago. Si ha pasado un año, el propietario tendrá un mes pautado para mostrar la liquidación de los gastos hechos el año anterior, de ser menores a lo pagado, deberá devolver la diferencia.

Ahora señalaremos detalles, en cuanto a distintos pactos de renta:

  • Las dos partes pueden incrementar o reducir un 5% del índice.
  • Se podrá acordar un incremento del 5 % sobre el índice, si reúne; al menos el mínimo de las siguientes características:
  • Ascensor.
  • Aparcamiento.
  • Estar amueblado.
  • Piscina comunitaria.
  • Calefacción.
  • Refrigeración.
  • Jardín o terraza comunitaria.
  • Conserjería.
  • Vistas excepcionales.
  • Las características deben estar en el contrato y deberán ser acreditadas.

¿Y si han hecho mejoras?

Entonces atentos a estos dos detalles:

  • Si se han hecho mejoras en la confortabilidad, seguridad o eficiencia en servicios enérgicos, podrá haber un incremento sobre el precio de referencia.
  • Actualmente dicho incremento es del 6 %
  • Por muy grande que pueda ser la inversión en mejoras, no podrá superar el 20 % de la renta.
  • No se puede contar subvenciones públicas como parte de dicho capital invertido.

Ahora bien, si estamos tratando con un alquiler que ya era bajo debido a relaciones de parentescos entre el propietario y el antiguo inquilino, el precio del nuevo contrato; si puede superar el del contrato anterior, no obstante, de todas maneras no podrá superar el precio del índice.

¿Qué garantías tengo?

Siempre se deberá explicar cómo se ha calculado la nueva renta de los anuncios de las nuevas viviendas en las zonas reguladas.

Es indispensable:

  • El valor del índice que corresponda.
  • El importe de la renta del último contrato.
  • Actualización de dicho importe.

¿Qué deberá contar en el nuevo contrato?

El nuevo contrato debe incluir:

  • El valor del índice de referencia. (€/m2)
  • Documento que genera el sistema de indexación de los precios del alquiler.
  • De ser el caso, debe explicar cómo se ha calculado la nueva renta.
  • La renta inicial se determina según la renta un contrato anterior.

Si cobran rentas superiores a las establecidas por la ley, tendrán que devolver con los intereses. Las infracciones resultan ser graves y de muy alto coste.

El alquiler en Europa en tiempos de crisis.

La crisis del Covid-19 está provocando efectos disparejos en cuanto el mercado del alquiler en toda Europa.

En Florencia, Milán, y Berlín el alquiler de pisos ha caído en su segundo trimestre y respecto al año pasado. No obstante, en Viena el alquiler se ha incrementado un 9 % interanual.

Las ciudades que se han visto menos afectadas por la pandemia, se encuentran en países que pudieron reabrir sus fronteras alrededor del mes de junio del año pasado, también han sido las que han mostrado menores caídas.

Sin embargo, Barcelona y Madrid los precios del alquiler han bajado considerablem

ente por la pandemia, cayendo en el mes de noviembre y cediendo el 1,3 % hasta alcanzar los 11,2 euros por mes, aunque el precio subió un 3,6 % desde mayo, cuando las rentas llegaron al máximo, el precio cayo en Barcelona un 13,2 % y en Madrid un 8,3 %.

¿Es inconstitucional la nueva Ley de alquileres catalana?

sentencia precio alquiler catalunya

Después de la publicación de la norma que limita el precio de los alquileres en Catalunya, el El Tribunal Constitucional ha anulado, parcialmente, el decreto ley que obliga al alquiler de vivienda vacía en Cataluña.

En resumen, el Constitucional considera que parte de la norma vulnera el derecho a la propiedad y establece medidas desproporcionadas. Además, si las medidas perjudican económicamente a los propietarios entonces éstos deben ser compensados.

En definitiva, la sentencia del Constitucional sobre el Ley del alquiler en Catalunya ha anulado varios artículos, como la definición de función social o de vivienda vacía, y además, entre otras, considera que la Generalitat de Catalunya debería haber instrumentado la norma como una Ley y no, como lo ha hecho, como un Decreto Ley.