El pasado 3 de junio de 2021 entró en vigor la nueva normativa relativa a la certificación energética de edificios. Se trata del Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios que deroga el anterior Real Decreto 235/2013, de 5 de abril.

Recordemos que este último Real Decreto, del año 2013, fue el primero que obligó, entre otros aspectos, a disponer del certificado de eficiencia energética de un inmueble existente (no de nueva construcción) antes de ponerlo a la venta o en alquiler para que el futuro comprador o arrendatario pudiera conocer el consumo energético de un determinado inmueble y poderlo comparar con otros inmuebles de la zona y optimizar su elección entre un inmueble u otro. La finalidad del normativa era clara: incentivar inversiones energéticas que fomentaran el ahorro energético, y a la vez económico, y contribuir así a la disminución de las emisiones de CO2 del sector de la edificación.

Recordemos también que la norma se traspuso en España porque, desde la Unión Europa, mediante Directivas, ya habían introducido el certificado de eficiencia energética. Este nuevo concepto se introdujo en Europa, principalmente, por el problema evidente de cambio climático y porque, desengañémonos, Europa es dependiente energéticamente de otros países y es necesario reducir esa dependencia energética. Igualmente, si es posible que un edificio consuma energía nula o casi nula y además lo haga con energías renovables, por qué no fomentarlo desde la Unión Europea? Todos ganamos.

Desde su entrada en vigor se ha hablado mucho del certificado energético. Muchos perfiles profesionales (arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros e ingenieros técnicos) han visto con buenos ojos la normativa de eficiencia energética y muchos de ellos se dedican plenamente a este mercado cada vez más maduro. No obstante, parece ser que la ciudadanía aún no conoce los beneficios y muchos, casi el 50% de la población, aún no saben qué es el certificado de eficiencia energética.

Han pasado más de 8 años desde la entrada en vigor del derogado Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, y era necesario actualizar la normativa actual con nuevas definiciones, revisión de las existentes, modificación de las bases de datos para el registro de certificados de eficiencia energética y se necesitaba también crear una vinculación de incentivos financieros para la mejora de la eficiencia energética.

El hecho es que el certificado de eficiencia energética pasa a ser una pieza clave para llevar a cabo los objetivos de la Unión Europea y éste debe ser de la máxima calidad posible. Es por ello que el nuevo Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, incorpora modificaciones para mejorar el procedimiento de la certificación de la eficiencia energética, entre otras, actualiza el contenido de la certificación de la eficiencia energética de los edificios, incrementa la calidad de la misma y establece la obligación para las empresas inmobiliarias de mostrar el certificado de eficiencia energética de los inmuebles que alquilen y vendan.

Hecha esta primera introducción veamos los cambios más significativos que incorpora el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio:

1) Edificios a los que les es obligatorio el certificado de eficiencia energética. Ámbito de aplicación.

(art. 3, Real Decreto 390/2021, de 1 de junio)

Además de la obligatoriedad del certificado de eficiencia energética en los edificios de nueva construcción y los edificios existentes (no nuevos), o partes de estos, que se vendan o se alquilen, letras a) y b) del artículo 3, se añaden los siguientes:

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c) Edificios o partes de edificios pertenecientes u ocupados por una Administración Pública, entendiendo por esta última la definida en el artículo 2.3 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, con una superficie útil total superior a 250 m2.

d) Edificios o partes de edificios en los que se realicen reformas o ampliaciones que cumplan alguno de los siguientes supuestos:

1.º Sustitución, instalación o renovación de las instalaciones térmicas tal que necesite la realización o modificación de un proyecto de instalaciones térmicas, de acuerdo con lo establecido en el artículo 15 del Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios, aprobado por el Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio.

2.º Intervención en más del 25 % de la superficie total de la envolvente térmica final del edificio.

3.º Ampliación en la que se incremente más de un 10 % la superficie o el volumen construido de la unidad o unidades de uso sobre las que se intervenga, cuando la superficie útil total ampliada supere los 50 m2.

e) Edificios o partes de edificios con una superficie útil total superior a 500 m2 destinados a los siguientes usos:

1.º Administrativo.

2.º Sanitario.

3.º Comercial: tiendas, supermercados, grandes almacenes, centros comerciales y similares.

4.º Residencial público: hoteles, hostales, residencias, pensiones, apartamentos turísticos y similares.

5.º Docente.

6.º Cultural: teatros, cines, museos, auditorios, centros de congresos, salas de exposiciones, bibliotecas y similares.

7.º Actividades recreativas: Casinos, salones recreativos, salas de fiesta, discotecas y similares.

8.º Restauración: bares, restaurantes, cafeterías y similares.

9.º Transporte de personas: estaciones, aeropuertos y similares.

10.º Deportivos: gimnasios, polideportivos y similares.

11.º Lugares de culto, de usos religiosos y similares.

f) Edificios que tengan que realizar obligatoriamente la Inspección Técnica del Edificio o inspección equivalente.

art. 3, Real Decreto 390/2021, de 1 de junio

Como veis, el certificado de eficiencia energética cada vez coge más fuerza y más inmuebles, independiente de si se venden o se alquilan, están obligados a disponer de un certificado de eficiencia energética en vigor.

En cuanto a los inmuebles excluidos, se reducen respecto la normativa anterior. Ahora, como se ha visto, los lugares de culto, de usos religiosos y similares también están obligados. Los pisos, casas o apartamentos vacacionales y los turísticos, aunque solo se usen por poco tiempo, también están obligados a disponer del certificado de eficiencia energética. Consulta aquí las exclusiones vigentes.

2) Visita al inmueble ‘in situ’ obligatoria

(art. 6.5, Real Decreto 390/2021, de 1 de junio)

visita inspección inmueble

El nuevo Real Decreto es claro:

Durante el proceso de certificación, el técnico competente realizará al menos una visita al inmueble, con una antelación máxima de tres meses antes de la emisión del certificado, para realizar las tomas de datos, pruebas y comprobaciones necesarias para la correcta realización del certificado de eficiencia energética del edificio o de la parte del mismo

art. 6.5, Real Decreto 390/2021, de 1 de junio

Para garantizar un certificado de eficiencia energética de calidad es necesario el certificador energético realice la visita presencial al inmueble objeto de calificación energética.

Y, por si fuera poco, para garantizar que se haga la visita, en el certificado de eficiencia energética ha de constar la fecha de la visita al inmueble y se deben describir las pruebas y comprobaciones llevadas a cabo por el certificador energético durante la fase de la calificación energética (art. 8.2.g , Real Decreto 390/2021, de 1 de junio)

Pero quién controla que se haga la visita presencial al inmueble? Pues, tal y como describe el nuevo Real Decreto, es el órgano competente de la comunidad autónoma en materia de certificación energética de edificios quien comprobará, entre otros aspectos, que se haya hecho la visita ‘in situ’ del inmueble. (art. 11.2.b, Real Decreto 390/2021, de 1 de junio).

3) Validez, renovación y actualización del certificado de eficiencia energética

(art. 13, Real Decreto 390/2021, de 1 de junio)

El certificado de eficiencia energética continua teniendo una validez de 10 años excepto cuando la calificación energética sea una G. En ese caso, la validez será de 5 años.

Cada órgano de cada Comunidad Autónoma establece las condiciones específicas de renovación o actualización del certificado de eficiencia energética aunque, claro está que, si el propietario lo desea, voluntariamente, podrá proceder a una actualización del certificado de eficiencia energética porque, entre otros motivos, quizá han cambiado las variables que se tuvieron en cuenta cuando se realizó el primer certificado de eficiencia energética.

4) Incentivos financieros para la mejora de la eficiencia energética en la reforma de edificios

(art. 14, Real Decreto 390/2021, de 1 de junio)

Aquí el Real Decreto abre la puerta a que las Administraciones Públicas, tanto locales (ayuntamientos), autonómicas (comunidad autónoma) u otras puedan establecer sus propias subvenciones para incentivar inversiones en ahorro de energía y, a la vez, más sostenibles con el medio ambiente.

La norma establece varios criterios posibles pero la forma más fácil para poder evaluar si con la reforma se ha conseguido un ahorro energético y, en definitiva, se han reducido las emisiones de CO2 al exterior es la emisión de dos certificados de eficiencia energética. Uno, antes de la reforma, y otro, una vez finalizada la reforma que, si ésta se ha realizado exitosamente, en el último certificado de eficiencia energética reflejará un menor consumo energético del inmueble.

5) Obligación relativa al certificado de eficiencia energética

(art. 17, Real Decreto 390/2021, de 1 de junio)

  • Todos los edificios nuevos y reformas o ampliaciones de edificios existentes, cuando se finalice la obra, el vendedor o arrendador debe facilitar la etiqueta de eficiencia energética de proyecto. Para obra terminada, también se facilitará el certificado de eficiencia energética de obra terminada.
  • En los contratos de compraventa de edificios existentes (no nuevos), o partes de estos, se debe anexar una copia del certificado de eficiencia energética y de la etiqueta de eficiencia energética. Los notarios serán quienes se encarguen de comprobar que se anexa dicha documentación.
  • En los contratos de arrendamiento de un edificio existente, o partes de estos, se debe anexar una copia de la etiqueta de eficiencia energética y se debe entregar también una copia de recomendaciones de uso para el usuario. Recordemos que las recomendaciones aparecen en el propio certificado de eficiencia energética.
  • Toda persona física o jurídica (empresas) que publique o permita la publicación de información sobre la venta o alquiler de un edificio, o parte del mismo, están obligadas a informar sobre la calificación energética del inmueble.

Alerta para las agencias inmobiliarias, portales inmobiliarios, páginas web, catálogos, vallas inmobiliarias, prensa o similares. La Ley no solo está obligando a propietarios, ahora también obliga a los intermediarios y aquellos que permitan la publicidad de un inmueble.

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Ya no vale lo de “Certificado energético en trámite” hasta que lo venda o lo alquile. La normativa es clara. En cada anuncio de inmueble en venta o en alquiler se ha de informar cuánto consume energéticamente, es decir, ha de constar la letra energética correspondiente para que el futuro comprador o arrendatario pueda comparar. Sino, qué sentido tendría la normativa?

El órgano competente de cada Comunidad Autónoma lo tendrá fácil, y ahora sí con base legal clara, para empezar a multar a aquellos que no cumplen con el Real Decreto.

En conclusión, los cambios introducidos por el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, dan más importancia al certificado de eficiencia energética considerándolo pieza clave para la mejora de la eficiencia energética de la edificación en España y para la conseguir el reto de la descarbonización del parque edificado a 2050.

También se amplían los supuestos en los que es obligatorio el certificado y tiene en cuenta los más de 8 años de vigencia de la certificación energética obligatoria para edificios existentes para mejorar la calidad de los certificados de eficiencia energética que se emitan a partir del 3 de junio de 2021.